צפי מחירי הנדל"ן לשנת 2017; האם לקנות, למכור?

צפי מחירי הנדל"ן לשנת 2017; האם לקנות, למכור? צילום: מיכאל מרטינז

אחרי סיכומי השנה החולפת (2016), נותר רק לתהות מה צפוי לנו בענף הנדל"ן לשנה הקרובה (2017). שוחחנו עם גורמים מקצועיים בכירים בשוק הדיור ובדקנו את התחזיות שלהם לגבי, התחלות הבנייה, מכירת הדירות, שינויי המיסוי, מגמות של משקיעי הנדל"ן ואיך ישפיעו גורמים אלה על מחירי הדיור בישראל.

מיכאל מרטינזמאת: מיכאל מרטינז

  15/01/2017 , 10.45


גרף עליית מחירי הנדל"ן
גרף עליית מחירי הנדל"ן. באדיבות OECD .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

בחיפוש אחר פתרונות להוזלת מחירי הנדל"ן בישראל, השבוע ראיינו גורמים מקצועיים בשוק הנדל"ן בישראל מביניהם: אינג' אילן מסיקה, מנכ"ל ובעלים של חברת לניב הנדסה בע"מ הנחשב לאחד היזמים המצליחים בתחום הנדל"ן בישראל. שאלתנו המורכבת הראשונה הייתה: האם לפי דעתו, מחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות, אם כן, מדוע, וכן מה הפתרונות להוזלת המחירים?

אינג' אילן מסיקה: "עליית המחירים בתחום הנדל"ן, צפויה להימשך. כפי שידוע לכם, נתוני הרבעון השלישי לשנת (2016) אינם מבשרים על עצירה של מגמת

אינג' אילן מסיקה - מנכ"ל חברת לניב הנדסה בע"מ
אינג' אילן מסיקה – מנכ"ל חברת לניב הנדסה בע"מ

עליית מחירי הנדל"ן בישראל. גם תוכנית "מחיר למשתכן", שפורסמה בכל אמצעי התקשורת במדינה, לא תצליח לבדה להדוף את עליית המחירים, וזאת מכיוון שנכון להיום קצב התחלות הבנייה ב-2016 היה כ-48 אלף יחידות דיור לשנה, בדומה לקצב הגידול של משקי הבית, כך שאין די התחלות בניה בכדי לסגור את החסר ההיסטורי הקיים של יחידות דיור ביחס למשקי הבית באוכלוסיה. מהסיבה הזו אינני רואה לחץ לירידת מחירים מצד הצד המציע (היזמים). בנוסף, אם תימשך מגמה של האטה בהתחלות הבנייה הנובעות מסיבות רבות, ייתכן כי נראה לחץ לעליית מחירים,  בין היתר בשל יתר ביקוש לדיור".

"כאשר ההיצע נמוך מהביקוש, המחירים עולים"

אינג' מסיקה ממשיך להסביר: "להערכתי, תוכניות הממשלה להקל על מחוסרי דיור לרכוש דירה ראשונה, עשויה למתן במידה מסוימת את קצב עליות המחירים בטווח הזמן הבינוני. התנאי להאטת עליות המחירים תלוי בעלייה משמעותית בקצב שיווק הקרקעות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" וכן עם מימוש הסכמי הגג שנחתמו מול הרשויות. יחד עם זאת, אני מעריך כי בשנה הקרובה עדיין נראה מגמה של המשך עליות מחירים, זאת בשל תהליכי התכנון והרישוי הארוכים אשר משפיעים לשלילה על קצב מתן היתרי הבנייה, המחסור הקיים בפועלי בניין וקריסת חברות ביצוע – אשר מובילים להתארכות זמן הבנייה, וסביבת הריבית הנמוכה – התומכת ב-ביקושים".

בהיבט ה-דירוגי, האנליסטים צופים שחיקה מסוימת בשיעורי הרווחיות של החברות היזמיות בטווח של שלוש-ארבע שנים, לנוכח העובדה שמרבית הקרקעות משווקות תחת תכנית מחיר למשתכן, המאופיינת בשיעורי רווחיות נמוכה יחסית, יחד עם זאת, יהיו חברות יזמיות שיפגעו ואף קיימת אפשרות שיקרסו כתוצאה מתוכנית זו, בשל חוסר יכולתם להשתתף במכרזים.

אינג' מסיקה מאמין, במידה והמשוואה הזו תתקיים: שמצד אחד ריביות המשכנתאות יעלו ומצד שני שמחירי, (האשראי) ,הכסף ליזמים וחברות הבנייה ירדו, הדבר יגרום להגדלת ההיצע והקטנת הביקוש, שלאורך זמן ישפיעו על שוק הנדל"ן ויביא לירידה במחירי הדיור.

אינג' מסיקה מבהיר: "חשוב לציין, שבחודשים ינואר-אוגוסט 2016 ניתנו היתרי בנייה בהיקף של כ-38 אלף יחידות דיור, כ-4.5% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד, דבר שצפוי לתמוך בהרחבת ההיצע העתידי וזאת בתנאי שלא יהיו עיכובים בביצוע".

"דיכוי הביקוש יחד עם סביבה תומכת בהגדלת ההיצע יביאו להורדת מחירי הנדל"ן בישראל"

אינג' מסיקה מעלה נקודה נוספת שלא ניתן להתעלם ממנה: "סיבה נוספת שבדרך כלל רוב הכלכלנים מתעלמים ממנה והיא עלייה במחירי הדיור בעקבות תמחור שגוי של בעלי דירות יד 2 שגורם להאטה בהיצע:

מרפאת שיניים פרדס חנה

 

 

 

 

לפי פרסום נתוני הלמ"ס המבוססים על סקר הוצאות משק הבית, ע"פ מדגם רחב שפורסם, שכלל בשנת 2015 לא פחות מ-8,550 משקי בית שעל פיו: "מייצגים כ-2.413 מיליון משקי בית באוכלוסייה". עוד ע"פ הלמ"ס, נדגמו בסקר 251 יישובים ושיעור המשיבים לשאלות הסוקרים עמד על 72%.

לפי כך אנו מדברים על סקר נרחב מאוד. בסקר, נשאלה שאלה אחת שהופנתה לנשאלים : "אילו יכולתם למכור את דירתכם כיום, איזה סכום הייתם מקבלים עליה?". על פי הנתונים שפורסמו, ממוצע התשובות הוביל לנתון אחד שמעיד על שווי ממוצע, או כמו שנכתב בסקירת הלמ"ס – ערך ממוצע של דירה בבעלות המתקבל מהערכה עצמית. מחיר מבוקש זה עומד על 1.647,000 מיליון שקל.

אם נשווה את הנתון הזה, לנתונים של אותה לשכה מרכזית לסטטיסטיקה המתייחסים למחירים ממוצעים של דירות בכל רבעון כפי שמתפרסמים כחלק ממדד המחירים לצרכן, עולה התמונה הבאה: בעוד ממוצע ההערכות העצמיות של בעלי הדירות ב-2015 עומד כאמור על 1.647 מיליון שקל ברמה הארצית, נתוני 2015 במדד המחירים לצרכן מעידים כי המחיר הממוצע של דירה בישראל עמד בשנה זו על 1.392 מיליון שקל. מדובר בפער של 255 אלף שקל בין מחיר דירה ממוצע המבוסס על עסקאות בשוק לבין הערכה חופשית של בעלי דירות.

ומה זה בעצם אומר? כאן אנחנו מגיעים לחלק המעניין. לשאלה של הסקר אין משמעות אמיתית מבחינת המחירים, ובטח כשמדובר בממוצע של כל התשובות. אבל זה מראה עד כמה כל אדם בישראל חושב שהנכס שלו שווה יותר ממה שהוא באמת.

מפתיע? זה לא. הרי מבלי לערוך סקר של אלפי אנשים היינו יכולים להגיד שכל ישראלי נוטה להעריך ביתר את מחיר הדירה שלו, בהתחשב בעליות המחירים בשנים האחרונות. אבל המציאות הזו משפיעה גם על מחירי הדירות בפועל.

איך? שתי מילים – לוחות אינטרנט.

הרי שאדם רוצה למכור דירה, הדבר הראשון שהוא עושה זה לפרסם מודעה ביד 2 או בכל לוח אחר. והשאלה ששאלו אותו סוקרי הלמ"ס היא השאלה שהוא שואל את עצמו באותו הרגע שהוא צריך לציין מה הסכום המבוקש על הדירה.

אז לפי ניסוי ההמוני שהלמ"ס בעצם עשה, אנחנו יכולים לראות שאנשים מעריכים את שווי הנכס שלהם ביתר, בכ-250 אלף שקל יותר מממוצע הלמ"ס (ממוצע מחיר מכירת הדירות).

אם זה לא מתדלק עוד יותר את בועת המחירים הגבוהים אז מה כן? והנה עוד סיבה, עקיפה אמנם, לשאלה, מדוע המחירים ממשיכים לעלות?".

אנשים מעריכים את שווי הנכס שלהם ביתר, בכ-250 אלף שקל יותר ממוצע הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

תמ"א 38 2 צילום מיכאל מרטינז
צילום מיכאל מרטינז

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

האם השינויים במיסוי ישפיעו על המגמות בשוק הנדל"ן ועל הרחקת המשקיעים מהשוק?

עו"ד יניב דרי, בעל משרד עורכי דין מוביל בתחום המקרקעין, וחבר מועצת העיר חדרה מנתח:

"בשנים האחרונות מימש משרד האוצר כמעט כל תוכנית מגירה שמטרתה הרחקת המשקיעים והכבדת נטל המס החל עליהם בעסקאות מקרקעין.

חבר מועצת העיר חדרה עו"ד יניב דרי
חבר מועצת העיר חדרה עו"ד יניב דרי

כזכור לפני כשלוש שנים בוטל הפטור ממס שבח, לאחר מכן עלה מס הרכישה ב 3% לדירות השקעה (לשיעור של 8%) וכעת התווסף חוק מרובי דירות אשר מטיל חבות לתשלום מס שנתי בגין הבעלות בדירה השלישית ומעלה.

האם הפעם יצליח האוצר לדכא הביקוש הקיים אצל משקיעים?

ניסיון העבר לימד כי התשובה לכך היא שלילית.

כל השינויים הפיסקאליים שבוצעו בשנים האחרונות, לא גרעו את המשקיעים משוק הנדל"ן אלא גרמו להעשרת הקופה הציבורית בלבד (ע"י הגברת גביית המיסים).

כל שינוי שוקלל במסגרת תחשיב אותו מבצע כל משקיע ביחס לאלטרנטיבות הקיימות כיום להשקעה.

בסביבה לא אטרקטיבית מבחינת הפיקדונות הבנקאיים וכאשר תושבי ישראל לא מאמינים בשוק ההון ואף לא בהשקעה באגרות החוב (בייחוד נוכח הסדרי תספורת החוב שאושרו לחברות שגייסו אג"ח) הרי שגם תשואה של 3% ואף פחות הקיימת בשוק הדיור (כאשר משקללים את עלויות מס הרכישה ואף את עלויות מס דירה שלישית) עדיפה על אלטרנטיבות ההשקעה הקיימות למשקיעים / בעלי הון.

מאחר והציבור בישראל עדיין לא בשל ולא מאמין בכלים המשפטיים האלטרנטיביים להשקעה (דוגמת קרנות ריט המאפשרות השקעה פיננסית בנדל"ן ולא אחזקה במוצר הסופי – דהיינו בדירה) אזי אני לא רואה שהמהלך האחרון – של מס מרובי דירות – יסייע בהרחקת המשקיעים.

במקביל, שוק צורכי השכירות לא קטן ואף גדל משנה לשנה (נוכח היעדר יכולת של חלקים רבים בציבור לרכוש דירה), כך שבפועל זו סביבה מזמינה למשקיעים להישאר בשוק הנדל"ן".

 

 

 

"המדינה לא מעוניינת באמת להוזיל את מחירי הדיור, במידה והייתה רוצה זה היה קורה מזמן": כך מספר מר בועז מזרחי מנכ"ל  סוכנות הנדל"ן קדם נכסים

מנכ"ל סוכנות נדל"ן קדם נכסים מר בועז מזרחי
מנכ"ל סוכנות נדל"ן קדם נכסים מר בועז מזרחי

ומוסיף: "אחד הדברים ששר האוצר היה  יכול לקדם, לו הייתה באמת כוונתנו להקל על אזרחי המדינה, הוא מתן החזר מע"מ לרוכשי דירה ראשונה, דבר אשר כבר יכול להוזיל את מחיר הדירה ב- 17% ".

מזרחי ממשיך: "הסיבה הנוספת, שאסור לנו להתעלם ממנה, היא העלייה המתמשכת במחירי תשומות הבנייה בישראל. אנו עדים לכך  שמדד תשומות הבנייה בישראל עולים מדי שנה ושנה, דבר אשר באופן ישיר משפיע על מחירי הדיור במדינה. לאחרונה, פורסמה העלייה במדד מחירי תשומות לשנת 2016, לפי הפרסומים העלייה היא בשיעור של 1.5%, מכאן ניתן כבר להבין שעוד טרם חישבנו את הפרמטרים הישירים והעקיפים, אשר משפיעים על מחירי הדיור, כבר ניתן לראות שהמחירים עלו ב-1.5%.

מדד תשומות הבנייה על קצה המזלג:

נתחיל בהגדרה, מדד תשומות הבנייה  שמחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס)  הוא מדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה,  לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.

לאחר שקראתם את הכתבה שנגעה בקצה המזלג על הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בשוק הישראלי, ניתן להסיק רק מסקנה אחת, המחירים ימשיכו לעלות.

ככל הנראה, אנו נמשיך לחלום יחד על הורדת מחירי הנדל"ן בישראל, עד שאולי יבוא יום אחד ויבחר האיש המתאים לתפקיד המתאים ויביא עימו את הבשורה.

 

 

 

צפי מחירי הנדל"ן לשנת 2017; האם לקנות, למכור? צילום: מיכאל מרטינז

About The Author

Related posts