כל מה שאתם צריכים לדעת על התחדשות עירונית

תמ"א 38 2 צילום מיכאל מרטינז

התחדשות עירונית רקע כללי

מאת: עו"ד יניב דרי

23.03.2017


בהתאם לתוכנית תמ"א 35, נקבע כי חלקים משמעותיים מהבינוי העתידי של ישראל צריך להיות באזורים מבונים וזאת כחלק מעקרון השימוש המיטבי בקרקע ושמירת שטחים פתוחים ככל הניתן.

התחדשות עירונית, כוללת מספר חלופות לביצוע:

התחדשות עירונית–מסלול תמ"א 38

כחלק מתוכנית כוללת של ממשלת ישראל לעניין התמודדות עם רעשי אדמה, אושרה בשנת 2005 תוכנית תמ"א 38. תוכנית זו  מכירה מחד בצורך בחיזוק מבנים ישנים בישראל מפני רעידות אדמה,  ומאידך מנסה לתת מענה לעלויות הכספיות הגבוהות הכרוכות בחיזוק מבנה ישן, וזאת באמצעות הקצאת זכויות בניה נוספות לדיירים, כתמורה.

בישראל קיים תקן בניה אשר מגדיר עמידות של מבנים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 חלה על אותם בניינים ישנים אשר זקוקים לחיזוק ואינם עומדים בתקן. כמו כן נקבעו תנאים ברורים מכוחם ניתן להחיל על בניין מסויים את הוראות התמ"א 38 (ובינהם השנה בה קיבל הבניין אישור בניה, מספר הקומות ושטח המבנה ואיכלוס הבניין דרך קבע).

לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

תמ"א   38/1 – מסלול חיזוק ועיבוי, הרחבת המבנה ויחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה) התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו -9מ"ר נטו ). תוספת של דירות וקומות חדשות על גג הבניין ו/או בקומת העמודים.

תמ"א 38/2 (תיקון 3א לתמ"א) – מסלול הריסה ובנייה מחדש, התמ"א מאפשרת להרוס את הבניין הקיים , אשר דורש חיזוק לפי התמ"א , ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.

חישוב השטחים שניתנים להוספה לפי תיקון 3א לתמ"א קובע מספר כללי אצבע:

ראשית יש לקבוע מהו שטח "קומה טיפסית מורחבת" – שטח זה הינו שטח הקומה הטיפוסית בבניין הישן בתוספת 13 מ"ר עבור כל דירה הקיימת בקומה הטיפוסית הישנה.

  • לבניין בן קומה אחת ניתן להוסיף שטח של קומה וחצי (דהיינו שטח קומה טיפוסית מורחבת כפול 1.5)
  • לבניין בן שתי קומות ניתן להוסיף שטח של 2.5 קומות (דהיינו שטח קומה טיפוסית מורחבת כפול 2.5)
  • לבניין בן שלוש קומות ניתן להוסיף שטח של 3 קומות (דהיינו שטח קומה טיפוסית מורחבת כפול 3)
  • לבניין בן ארבע קומות ומעלה ניתן להוסיף שטח של 3.5 קומות (דהיינו שטח קומה טיפוסית מורחבת כפול 3.5)

בנוסף על הכלל האמור, ישנן תוספות וחלופות של שטחים שניתן להוסיף בהתאם לקיום חלקיות של קומות בבניין הישן וכן ניתן להוסיף 12 מ"ר עבור ממ"ד לכל דירה חדשה שתיבנה

כאמור, תמ"א 38 מאפשרת לדיירי הבניין להתקשר בהסכם עם חברה יזמית למכירת זכויות הבניה המוענקות להם אגב חיזוק המבנה או הריסתו ובנייתו מחדש.

התחדשות עירונית–מסלול פינוי בינוי

מסלול הפינוי בינוי מטרתו הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במקומם , תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבנייה . בפרויקט פינוי – בינוי כל בעל זכויות בדירה מקבל דירה חלופית בבניין חדש , גדולה מהדירה הקיימת.

על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי, מתחייב יחס מסוים בין מספר הדירות הקיימות לבין מספר הדירות החדשות. משרד הבינוי והשיכון דורש כי היחס בין דירות ישנות לחדשות, יהיה בשיעור אשר יאפשר רווח יזמי על פי תקן 21 אשר מבקש לבדוק כי הרווח היזמי בשלב התכנוני בו ניתנת חוות הדעת יהיה לא פחות מ 25% מסך עלויות היזם הצפויות בפרוייקט. שווי הקרקע ,שווי דירות התמורה שהיזם מוכר ותוספת המ"ר לדירות הקיימות, מכתיבים את יחס הפינוי בינוי בפרויקטים כך, באזורי הביקוש ניתן לבנות ביחס 1:3, ובאזורי הפריפריה היחסי כולל הגיע ל- 1:5ואף למעלה מזה. יחס זה נקרא "מכפיל פינוי בינוי " , או "מקדם הפינוי בינוי".

About The Author

Related posts